疫情了，凡尔赛也去不了了。

今天来嘎嘎三胡，聊一下旧金山的房地产。

旧金山占地面积比较大，中间还有个湖。

我们这里主要聊一下旧金山市中心（san

francisco，金门大桥以南的区域），以及围绕湖周围一圈的区块。北边大多是农地，山林，就不讨论了。

按照美国最大的房地产公司RE/MAX的分布，可以看出大多集中旧金山的东面，其实这也变相的说明了，房地产的主要价值区域在这里。

这里先不说科技新总公司在桑尼维尔等南边的新贵区域。（类似上海5-10年后的北外滩）

就目前美国的特殊环境，以汽车为主要的通勤方式，并且搭配完善的高速路段，而公共设施地铁、公交、火车，基本都很落后而言。如果要乘坐，时间成本会非常的高，所以一般百姓会选择在城里租房，买房，市中心的停车成本很高，所以很少有开车上下班的。

再者，富人区一般都是远离市中心的别墅区域，治安会好很多，平均纳税也会高出一块，富人区也是扎堆的买。

有富人区，就有贫民区，治安，盗窃率高，砸车窗，持枪抢劫，杀人放火，也会案发率高。有专门的网站会有统计，感兴趣的同学可以自行查阅。

有些黑人区，当地朋友住了十几年了，也不敢开车进去的。。。

难得我过去玩，冒死带我去看看，买个披萨赶紧跑。。。

所以，对于要投资或者自住的朋友应该买哪里，乔哥的建议就比较简单，东边富人区，都可以，市中心极少部分的富人区也可以，具体哪里看后续需求，喜欢经常开车的，市中心就会比较堵，就可以选择外面的别墅区，东面开车到半月湾（halfmoonbay），看看太平洋发发呆的，吃吃龙虾的，肯定是山景城(mountainview)、帕罗奥图（paloalto）、红木城（redwoodcity）等这些区域方便。

sam大叔的餐厅，就在海边，很好找，不用预定不过人一直很多，尤其是阳光充足的时候，附近还有购买大龙虾，去的时候记得带好冰箱和冰块，可以满载而归～

清早在斯坦福背后几个公园山区跑跑步骑骑车，吸吸空气，很是惬意的。

经常国内海外要飞的，圣何塞（sanjose）和桑尼维尔（sunnyvale）也是不错的选择，这里有机场，上海有直飞，同时也是高科技公司扎堆的地方。

这里买房都要提供美国储蓄银行卡，三个月内的存款证明，签独家委托，不然也不会带你去看房，每个人的时间成本都很高，西方也只有单边经纪，一般都是加价购买，资历深的就会随行就市，适当加钱，资历浅的就随便高价加了，反正是你的钱，最后都是能买到的，所以找一个专业的经纪人就能省不少钱了。国内如果有长期的投资圈子，美股票分红的奖励，可以直接注册经纪人执照，在这里做生意，合法合规的收入在这里很重要。

划重点：买房不限购，有租金收入，贷款也不限贷。

想吃上海菜的朋友就选这家啦=。=

相对上海，公共交通丰富，所以房地产又是另一套玩法了。

对于有老上海情节的朋友，年龄在父母辈50-60+的话，梦想就是法租界有一套房子。市中心有个落脚点，郊区可以买个大平层或者别墅，两边住住成为了刚需。老上海购买市中心老房子的大多都是全款，上海人真的赚的动，目前我这里也长期有需求老洋房w-w，有停车位，新式里弄的房子，如果哪位经纪人看到，可以直接推送给我。

有朋友肯定会问，上海会不会以后变成旧金山，郊区别墅疯涨？

我这里的回答是，别墅作为稀缺型资源，肯定会水涨船高，需求在那里放着。购买别墅一般都是一步到位最后自住，许多别墅小区常年不见一套房子拿出来挂牌出售也是正常的。所以结论就是别墅要买新房，二手房是极难等到的。

市中心收藏级别的别墅，难以交易，一般能租到也是不错的，所以如果有，就需求就得早点下手。

对于上海市中心浦东浦西，郊区都有住宅，还有办公楼、商铺、酒店式公寓的家庭来说一般都是a9.2-9.5了。时间成本永远是第一位的。周末可能加班，工作日可以休息一下，回到郊区别墅住几天也不是不可以。有事业的客户，在上海购买房子的需求就不会很急迫，宁可多留点现金在手上，便于公司运作。

其实w以上的房子，大多购买都是全款，房子在客户的资产比重中已经是很低的了。

上海目前行情-w挤破头买，-1w焦虑型置换害怕踩空，

优质小区，房源，大量没有挂牌，只是观望。新房限价更加挤破头。

出来一套二手房笋盘，消化周期不会超过12小时。

今天本来要在副刊发一套学区房的，还没发出来客户就抢掉了。。。

什么都看不到，就是便宜。没办法，被培训教育过的客户，下手速度就是快。

上海的治安，相对美国，好太多，所以房地产不会因为治安，差距拉开，这点真的需要感谢政府。

市中心停车，车窗被砸的案例真的十几年没听过了，那么多的监控，就算是天网已经开启，那么也是生活的很安心的。

学区房被按住，各种政策要房价下跌，开拓发展租赁行业，人才公寓，保障性住房，这些是制度都是先进的，并且是缓和贫富差距的。在国内，真的会被照顾到，相反在旧金山价高者得，普通人只能租房，或者每天上下班单程2-3小时，也不是没有，具体可以翻阅旧金山的纪录片。

观察分析一个板块，一个区域，一座城市，需要分析背后的人文、制度、历史等方方面面，多维度的去分析，或者是降维打击去分析2-3线城市。

上海房地产从本质上来说，购买力最强的是80-90年代，多为日本留学、工作归来的。

一、当时不限购

二、从发展的眼光来看，上海就是未来的大阪和东京。事实也的确如此

三、房价真的便宜

以后有机会可以顺便聊聊日本的不动产。

今天就聊到这里啦，大家晚安好梦～希望诸位都能买到心仪的房子，有委托也尽量砸过来，大小标的没有限制，买卖租赁我这里也都做～

转载请注明原文网址：http://www.jinmenzx.com/jmxxw/10791.html